かぼちゃの馬車は、不幸を運んできた!?不動産業界を騒がしたかぼちゃの馬車事件ってなに!?

2018年に「かぼちゃの馬車事件」と呼ばれる、不動産業界を揺るがす事件が起こりました。不動産会社が経営破綻し、サブリース契約が崩壊したため、オーナーへの賃料の支払いがなくなったという事件です。しかし、よくよく内容を見てみると、実はこれだけでは語れないような事件だったのです。今回はこの事件についてお話し致します。

かぼちゃの馬車とは


まず、「かぼちゃの馬車」についてです。かぼちゃの馬車とは、スマートデイズ社が展開した女性専用のシェアハウスの名前です。地方から上京する女性をターゲットとしており、部屋には家電や家具が完備されていました。家賃も4万円前後となっていたそうです。
オーナーへの販売価格は、土地と建物を合わせて1億円前後となっており、融資を行った銀行はスルガ銀行となっていました。金利は3%から4%前後であったと言われています。

かぼちゃの馬車の問題とは


ではなぜこの物件を多くの方が購入したのでしょうか。それは、サブリース契約、つまり家賃保証の存在です。
サブリース契約とは、本来オーナーが入居者に物件を賃貸するところ、オーナーの物件をサブリース会社が借り上げ、サブリース会社が入居者に転貸することです。そうすることで、オーナー側からすれば、サブリース会社が入居者となるので、入居者の有無にかかわらず、サブリース会社から毎月家賃収入を得ることができるのです。
しかし、サブリース契約を行っていたスマートデイズ社が破産したため、オーナーは家賃を得ることができなくなってしまったというのが今回の事件になります。
スマートデイズ社は、急速に物件数を増やしすぎた結果、入居者の数が追いつかなくなったので、空室が増加し、サブリース賃料を払うのが困難となったのです。結果的に負債総額は、約60億になったと言われています。


しかし、他にも問題はありました。まずは物件に関してです。実は、スマートデイズ社は建築費用を半分しか支払っていなかったのです。というのも、建築会社から建築費用の半分を受けとっていたからです。そのため、本来ならば安く売れる物件を水増しして売っていたことになります。
また、融資にも問題がありました。実はスマートデイズ社はスルガ銀行と癒着していたのです。スマートデイズ社は、オーナーが融資に必要な審査書類を改ざんし、銀行から融資を受けさせていたのです。そしてそれをスルガ銀行側も黙認していたと言われています。本来の不動産投資ローンは、物件評価と返済能力を考慮した上で行われるものです。しかし、返済能力を無視した融資を行ったため、サブリース賃料をもらえなくなったオーナーは次々と自己破産に追い込まれたのです。

なぜスマートデイズ社は倒産に追い込まれたのか

オーナーが自己破産に追い込まれた理由は理解できたと思います。しかし、それだけではスマートデイズ社は倒産に追い込まれなかったでしょう。
一番大きな要因は、スルガ銀行は融資の方針転換です。その理由は、スマートデイズ社の経営が悪化していることを察知したからです。サブリース契約をし、スマートデイズ社が物件管理をしていたため、スルガ銀行はオーナーの経済力よりもスマートデイズ社の状態を気にしていれば、回収できる見込みを立てることができたのですが、そのスマートデイズ社が経営難に陥ったことで、融資の方針転換をしたのです。


その結果、スマートデイズ社は資金繰りができなくなり倒産しました。
こうなると、一番困ったのはオーナー達です。こうなってしまってからでは、もう取り返しがつきません。そのため、サブリース契約があるとしても空室率などの確認をしっかりと行うこと、そして、自分に合った金融機関を勧めてくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要となります。


当社は設立から一度もサブリース賃料を下げたこともなく、97%の入居率も誇っておりますが、サブリース賃料を下げたことない会社は意外と珍しいのです。不動産投資には大きなメリットがたくさんありますが、購入前に自分でも調べることが非常に重要になるでしょう。

 

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