コロナウイルスの影響を受けにくい!資産保全としての不動産投資

2019 年 12 月 8 日。この日初めて中国の武漢で新型コロナウイルスの感染者が確認された。2020 年を迎えると、日本でも初の感染者が確認され、豪華客船「ダイアモンド・プリンセス」の件で瞬く間にコロナウイルスの名が広がった。中国で初の感染者が確認されてから約 3 ヶ月、世界中の感染者数はまもなく 10 万人に達しようとしており、死者数は約 3000人となっている。だが、イランでは 2 日で 700 人の死者が発生しているとの一部報道もあったり、イタリアでは 2 日で感染者数が倍増したり、今後もより拡大していくことが予想される。そして留まることを知らないこのウイルスは、遂に経済界も蝕み始めている。

株式市場への影響とオリンピック

2月 24 日から 28 日までのニューヨーク株式市場のダウ平均株価の値下がりは 3580 ドルを記録した。この値下がり率は 12%を超えている。この数字は、リーマンショック時の18.1%に次ぐ下落率となっている。もちろん、ニューヨーク株式市場と東京株式市場は連動しているため、東京株式市場も影響を受けており、日経平均株価も週間で 2243 円 78 銭という、9.6%の値下がりを記録した。この値下がり率もリーマンショックに次ぐ数値である。
現状でもリーマンショックに匹敵する影響が出ているが、コロナウイルスの影響は今後も経済界に波及すると考えられている。具体的にはどういった影響が考えられるだろうか。

まず初めに考えられる影響は、東京オリンピックである。ちょうど今年の夏に東京オリンピックの開催が予定されているが、最悪のケースとして考えられるのが、オリンピックの開催中止というケースである。東京都発表で、オリンピックの経済効果は約 32 兆円と言われている。このうち、オリンピックの直接的効果は約 5 兆 2000 億円であると言われており、万が一開催中止の場合には、この約 5 兆円の経済効果を失うということになる。
現状は延期となっているが、事態の収集は未だ目処がついておらず、今後も開催に関しては協議がなされることだろう。

消費量の減少

次に考えられる影響としては、消費量の減少である。先日の首相発表を受け、各種イベントが中止となったり、テーマパーク施設が閉園されたりする事態となっている。この様相は、東日本大震災の影響により実行された計画停電の影響で、政府が外出の自粛を求めた 2011年と酷似している。この 2011 年は国内の家計消費は約 2 兆 2000 億円減少したと言われており、総務省統計局の「消費動向」によると、全体で 2 割ほどの減少となっている。また、計画停電時には関東地方の教養娯楽費は 6 割減となっている。この 2011 年の前例に則ると、今回のコロナウイルスの影響で消費が落ち込むことが予想される。また、一部地域に存在するといわれるクラスターが爆発した場合、より甚大な影響をもたらすこととなり、消費量はより減少することとなるだろう。

また国内だけでなく、インバウンド需要の低下も予想される。日本は過度な渡航規制を行っているわけではないが、アメリカは日本への渡航危険度を 1 ランク上げており、イスラエルに関しては日本の渡航客の受け入れを禁止しているのが実情である。日本はインバウンド需要に頼っている側面が非常に強いため、インバウンドの低下は国内消費量の減少に繋がる。

忘れてはいけない消費税増税

この他にも、忘れてはいけない要素として消費増税という存在がある。2019 年 10 月の消費税増税が実行された。2020 年 1 月には所得税の税制改正が行われ、年収 850 万円以上の所得者に対する課税が強化された。一般的に考えると、今後しばらくは増税などの税制改正が行われないと考えるのが妥当だろう。しかし、2020 年 2 月 10 日に、IMF が 2030 年までに 15%、2050 年までに 20%まで消費税を引き上げるべきとの提言を行っている。また、実は消費税増税が行われた 1 ヶ月後に IMF の理事が来日しており、その時点で消費税増税に関する提言が行われていた。つまり、客観的に捉えると今の日本の課税制度は不十分であると言うことであり、今後も増税が行われる可能性が非常に高い。ただこの提言は、コロナウイルスの拡大は考慮されていない。コロナウイルスの拡大により、国の社会保険負担額が増加した場合、より早いスパンでの税制強化が必要となる恐れもある。

インフレという懸念


この他の影響として、インフレが挙げられる。普段生活しているだけでは感じにくいかもしれないが、現在日本は毎年約 1%の物価上昇率、つまりインフレ率となっている。また、IMF の将来予想によると、東京オリンピックが予定されている 2020 年は 1.3%、2021 年は0.7%、2022 年は 1.2%、2023 年と 2024 年は 1.3%と、日本は今後も物価上昇率が上昇する
といわれている。つまり、緩やかながらも日本は今後インフレが進行していくということである。

コロナウイルスがもたらす影響


この状況に、コロナウイルスという影響が出たらどうなるのか。それは、日本の景気後退を促進することとなるだろう。前述した消費増税の影響や千葉県を中心に甚大な被害を受けた大型台風の影響もあり、2019 年 10 月から 12 月期の実質 GDP は-6.3%となっている。

このマイナス成長の状況に、コロナウイルスというネガティブ要素が追加されたら、当然次の 2020 年 1 月から 3 月期もマイナス成長になると予想される。こうなると、 「景気後退」と捉えられてもおかしくない。景気後退と捉えられた場合、世界中の投資家が日本の株や円を売ることになる。海外への依存が強い日本において、株価の下落と円安の進行は死活問題となる。それは、輸入物価の上昇である。食料品や石油、各種部品等、日本は輸入に多く頼っている。そのため、円安が進行した場合、輸入物価の上昇に繋がり、急激なインフレをもたらしかねないのである。

資産の保全方法

では、コロナウイルスの影響で乱れる経済界において、どう自分の資産の保全していくべきであろうか。低金利の時代において、銀行預金は有効な資産保全方法であるということはできない。また、株や FX など、今回のコロナウイルスのように、世界情勢の影響を直接受ける運用方法も、資産の保全とは言えないだろう。そこで、いかにローリスクで資産が増やせるかが非常に重要である。「今の価値のまま資産を守ること」ではなく、「今ある資産を増やすこと」、もしくは「将来価値が上がるモノと現金を置き換えること」を考えなければならない。

そこで最適であると言うことができる運用方法が「不動産投資」である。
他の運用方法がある中で、なぜ不動産投資が最適であるのだろうか。それは、ローリスクであり、かつインフレや節税対策が行えるからである。インフレが進行すると、物価が上昇するが、この物価の上昇に比例して、不動産の価格や賃料は上昇する。そのため、目減りする現金ではなく、不動産に置き換えることでインフレの対策が行うことができ、資産の保全が行えるのである。これからよりインフレが見込まれる日本において、早い内から現金資産を不動産に置き換えることは非常に有効であるといえる。
また、不動産投資には節税効果も見込むことができる。経費面において、給与取得等と比較しても認められる必要経費が多数存在する上に、雑費という項目を上手く利用することで、節税効果が期待できるのである。場合によっては、実際は黒字であっても、税金上で赤字を作り出すことができ、その場合には損益通算を行い、所得税や住民税の還付を受けることができる。雑費以外にも、建物の減価償却なども経費とすることができるため、実際支出がない分野でも節税につなげることができるのである。しかし、先日の税制改正の結果、海外不動産の減価償却は経費適用がされないことが決まっているので、注意が必要である。
一方、不動産市場は東京オリンピックでピークを迎えるともいわれている。その東京オリンピックが仮に中止となった場合、不動産市場はダメージを受けるのではないかと考える人もいるだろう。だが、間接的影響はあるとしても、直接的影響は甚大になるかと言われればそうではないだろう。仮にオリンピックが中止となったとしても、オリンピックの開催に伴う設備開発やインフラ整備は行われているという点と、必ずしもオリンピックがゴールではないという点を考慮した場合、不動産市場はネガティブ要素よりもポジティブ要素が多いといえる。オリンピックのレガシー効果で約25兆円規模の経済効果と言われているが、このレガシー効果の存在は非常に大きい。また、インフラ整備でも例えば、山手線の新駅「高輪グローバルゲートウェイ駅」や羽田空港拡張工事、将来的にはリニア新幹線の開通など、ポジティブな要素が非常に多く存在している。もちろん、インフラ整備は株式市場などにおいてもポジティブ要素ではあるが、不動産市場はそのメリットを直接享受できるのである。

以上のように、コロナウイルスの影響も踏まえて今後の日本情勢を鑑みると、株や FX、銀行預金と比較しても不動産を所有することが資産の保全という面において非常に有効であると言うことができるだろう。また、資産の保全をしつつ、資産の構築を行うための一例として、不動産を一件購入し、ボーナスや貯金など、余裕がある現金を毎年の繰上返済に充て、まずはローンを完済することで、家賃という収入を得る為のシステムを構築することが非常に有効的である。その後、二件目を購入し、一件目の家賃収入をそのまま二件目の繰上返済に充てることで、数年から十数年でローンを完済していき、無借金の不動産を二件所有する。家賃収入は、世界情勢や国内情勢の影響を受けたとしても、入居者がいる限り収入は保証されている。また、家賃保証があれば尚更である。資産の保全はただ資産を守ることではない。資産の保全とは、いかに安定した収入を得るかということであるのだ。そのため、こういった流れが“賢い資産の増やし方”ということになっていくのではないだろうか。

 

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