不動産投資会社の賢い選び方!絶対必須の4つのポイント!

最近、不動産投資が話題となっていますが、不動産投資を行う上で必ず欠かせない存在が
「不動産会社」です。
東京都内だけでも、自営業などの小さな会社を含め、約1000社ほどの不動産投資会社が存在していると言われ、
まさに群雄割拠の様相を呈しています。

絶対に欠かせない存在であるのにも関わらず、一般的な人なら不動産会社の見極めをすることは非常に難しいため、「数が多すぎて違いがわからない」や「どこを選べばいいのかわからない」といった不安や疑問があるかと思います。
結果的に、良くない会社を選んでしまい、後々に後悔するということもあるでしょう。

また、「大手だから大丈夫だろう」というのは幻想です。
実際に上場企業の不動産会社で銀行融資の提出資料の改ざんがあったなど、トラブルがあった会社もありました。

せっかく不動産投資に取り組もうと思ったのに、不動産会社のせいで痛い目見るのは嫌ですよね。
では、不動産会社はどう見極めればいいのでしょうか。

今回、不動産投資会社を見極めるための4つのポイントを伝授します。

物件の供給実績

まず、1つ目のポイントは、「物件の供給実績」を確認することです。
「物件の供給実績ってなに?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、言い換えると、物件の”仕入れ力”を確認することです。
物件の仕入れが弱い会社だと、しっかりとした物件を仕入れることができずに、中途半端な物件を提案される可能性が高くなります。

では、どうやって確認するのか。
それは、物件の「量」と「質」です。

「量」というのは、取扱物件の数のことです。
こちらは比較的わかりやすい要素だと思います。
たくさんの物件を扱っている会社の方が、それだけ仕入れ力が強いということです。

一方、「質」というのは、取扱物件の所在地や設備のことです。
こちらが非常に重要な要素となります。
”不動産”とは、名前の通り”動かせない資産”のことです。そのため、物件の「立地」は後から変更ができません。
建物の設備も重要ですが、建物に関しては将来的に建て直しをして新築にするようなことは可能であるので、物件選びの際には、この立地面を考慮することは最も重要となるのです。

そのため、現状で販売している物件はもちろんのこと、過去に販売している物件についても確認することが非常に重要です。
現在販売している物件が非常に魅力的でも、過去に全然物件を販売していない会社もあれば、ネームバリューはある会社でも、販売している物件の立地が良くないと言ったことはあります。

過去にどんな物件を販売しているのか、そしてどれくらい販売しているのか。
そして今どんな物件を取り扱っているのか、しっかり確認してみましょう。

現実的な提案を行ってくれるかどうか

ポイントの2つ目は、現実的な提案を行ってくれるかどうかという点です。
この場で言う、「現実的な提案」とは、”お客様に無理させたりせず、お客様に合った提案をすること”です。

「そんなの当たり前じゃないの?」と思う方もきっといらっしゃるかもしれません。
ところが、残念なことにそうではない会社も多数存在しています。

例えば、2018年に起こった「かぼちゃの馬車事件」。
この事件は、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを販売していた不動産会社が経営破綻をしたことで、サブリース契約と言われる家賃保証契約が崩壊、オーナーに賃料が入らなくなったという内容です。


ただ、この事件には大きな問題が他にもありました。それは、ローン申請資料の改ざんです。
不動産投資は、数百万、数千万など巨額な資金が必要となるため、基本的には銀行からの融資を受けて行います。
銀行からの融資にはもちろん条件があり、お客様の年収や勤務先、返済能力、物件の価値などを判断して行われるのですが、そのローンの申請資料を改ざんしていたのです。
つまり、本来融資を受けられない人に融資を実行してしまったと言うことです。
そもそも返済能力が足りていない人に行った融資であったため、サブリース契約の賃料が入らなくなると経済的に困窮し、自己破産に追い込まれたのです。

詳しく知りたい方は、こちらのブログを読んでみてください。

この他にも、大手企業のローン申請資料の改ざんが発覚するなど、お客様に無理をさせて融資を実行させようとする会社が少なからず存在しているのです。
金融機関も不動産投資では非常に重要な要素です。金融機関をしっかり抑えることも不動産投資の成功の鍵を握っているのです。 そのため、低金利の銀行を斡旋してくれたり、自分自身にふさわしい金融機関を提案してくれる会社を選ぶことが、自分自身のリスクヘッジになり、非常に重要になるでしょう。

アフターサービスが充実しているか

3つ目のポイントは、アフターサービスが充実しているかどうかということです。

どうしても不動産投資は、”不動産を買う”ことに焦点がいきがちですが、実際のところ”不動産を買う”ことは、”スタート”でしかありません。
もちろん、良いスタートを切れるように、良い不動産会社を選んだり、物件を選ぶことは非常に重要です。
ですが、”不動産を買う”ことだけでなく、”マンションを経営する”といった長期的視野が必要となります。

実際、不動産を購入した後、購入元の不動産会社に放置され、結果的に不動産投資で失敗してしまうという事例もあります。
そのため、不動産を購入後、アフターフォローが充実している会社を選ぶことが重要です。

では、アフターフォローとはどういうものなのか。
一例としては以下のものになります。

  • 入居者の募集、契約
  • 物件のメンテナンス
  • 家賃の集金、管理
  • クレーム対応

車を購入したときと同じで、物件を購入した後は管理をする必要があります。
しかし、仕事をしながら入居者募集や物件管理を行うのは相当至難であると思います。

そのため、物件購入時から、購入後の管理面でどのようにサポートしてくれるのか、また管理面で費用が発生する場合もありますので、その部分を事前に調べることが後々自分のためになるでしょう。

デベロッパーであるかどうか

4つ目のポイントがデベロッパーであるかどうかという点です。
デベロッパーとは、土地の仕入・企画・販売などを手がける開発業者のことです。
つまり、他社が建設した物件だけを仕入れて販売している不動産会社ではなく、自社で物件を建設し、その物件を販売している会社です。
よく”○○会社の△□マンションシリーズ”というのを耳にするかと思いますが、これがデベロッパーというわけです。

では、なぜデベロッパーだといいのか。大きく分けると3つの理由があります。

  • 好立地の物件である可能性が高い
  • 協力会社が決まっていることが多い
  • アフターフォローが充実していることが多い

まず、好立地の物件である可能性が高いという点です。
開発業者は、土地の仕入れから販売まで自社で行っています。そのため、建物を建てても人が住まないような場所に物件を建ててしまうと、物件が売れなかったり、入居者が募集できず、自分達が後々困ることとなるのです。
ということで、開発するに当たり土地の精査をしっかり行っている可能性が高いのです。

次に、協力会社が決まっていることが多いという点です。
”△□マンションシリーズ”と言ったように、デベロッパーは同じシリーズの物件を多数建設しています。
そのため、外装や内装設備に関して、毎回同じ会社に委託している可能性が高いのです。
初めて建設したわけではなく、過去にも建設した実績があれば安心感も生まれますし、物件の品質も安定していると言うことができます。
また、マンションでトラブルがあった場合には、開発業者の風評にも関わるので、トラブルが起こらないようにしっかり対応している場合が多いです。

また、土地の仕入れから販売を行うデベロッパーは、グループ内に物件の管理会社が存在している可能性が非常に高いです。
そのため、物件購入後はその管理会社がアフターフォローをしてくれる可能性が高く、アフターサービスが充実していると言うことができます。
また、購入会社と管理会社で一貫して物件を取り扱ってくれることも魅力の一つです。

終わりに

以上の4つのポイント、いかがだったでしょうか。
もちろん、この他にもポイントはあると思いますが、まずこの4つのポイントをしっかり抑えていただきたいと思います。
あとは、担当の営業マンの雰囲気であったり、妙に値下げをしてくる会社にも注意です。

皆さんが不動産投資を行う上で、不動産会社の見極めに少しでも役に立つことができれば幸いです。
弊社においても、ご相談等受け付けておりますので、不動産投資について気になる方はどうぞお気軽にお尋ねください。

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