不動産投資において重要な要素、それは「立地」。立地次第でマンション経営の成功率が大きく変わる!

不動産投資には多くのメリットがありますが、もちろんリスクもあります。

そのリスクを回避する手段として一番注目を浴びているものが、実は「立地選び」なのです。

というのも、建物自体は経年劣化などで建て替えて、また新築物件を建てることはできますが、土地だけは動かすことができないからです。

不動産投資は、「ロングリターン」の投資です。だからこそ、立地選びは非常に重要になります。

では、優れた立地を選ぶことが不動産投資において何がメリットなのか、どのようにリスク回避になるのかについて具体的にお話しします。

マンションの入居率

ここで皆さんにイメージしていただきたいと思います。

あなたはこれから賃貸物件を借りようとしています。

そして、住む場所の候補は二つあります。

Aの候補:ターミナル駅も近く、駅周辺もデパートやスーパーが揃っている。

Bの候補:最寄り駅からターミナル駅まで出るのに時間がかかる。駅周辺もあまり商業施設がない。

建物の内装や家賃など、賃貸物件を決める要素はいくつかありますが、

仮に物件の位置だけで考えたら、AとB、どちらに住みたいでしょうか。

おそらく、断然Aだと思います。

このように、立地がよければそれだけ住みたいと思う人が多い=入居者が決まりやすくなるのです。

マンション経営において、空室というのはリスクの一つです。その空室リスクを回避するためにも、物件購入時に立地をしっかり確認することが非常に重要です。

「サブリース契約、家賃保証があるから大丈夫」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、サブリース契約は会社によって、一定期間で保証家賃の見直しが発生します。

入居者が入らない立地は、入居者が入るように家賃が下がります。そうなると、せっかくのサブリース契約も契約見直し時に保証家賃の金額が下がる可能性があり、注意が必要です。

アクセス

また皆さんにイメージしていただきたいのですが、

A:最寄駅から徒歩3分

B:最寄駅から徒歩15分

選ぶなら当然最寄駅近い方がいいですよね。

そのため、最寄駅から近い、徒歩10分圏内の物件のニーズが高いのです。

また、最寄駅からターミナルへのアクセスも重要です。

ローカル線沿線で、本数も少なく、ターミナル駅までも時間がかかってしまったら、便利とはいえないですよね。

最寄駅からすぐにターミナル駅に出ることができれば、アクセスの幅も広がるため、通勤通学する方々にとって非常に利便性が高い土地であるといえます。

最寄駅から物件までの距離と、最寄駅からターミナル駅までの時間。

この2点が物件の利便性を決めることとなり、入居率を左右することとなります。

では、より具体的に、どのような立地が入居者のニーズが多い立地なのか。

それはこれらの条件が整っている土地です。

・最寄り駅からの距離が近い

・ターミナル駅までのアクセスが良い

・駅や自宅周辺の商業施設が揃っている

・病院や診療所が近い ・治安がいい

・再開発される地域

以上のような条件を満たしている立地が、入居者のニーズに応えられるような立地なのです。

ただ「都心にある」等で物件を選んでしまうと、将来的にマンションの需要が下がったり、価値が下がってしまう可能性があります。

今の立地条件、そして将来周辺の開発計画などがあるかどうかなど、先を見据えた「立地選び」、これがロングリターンを得るために非常に重要な要素となるのです。

 

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